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Hoteles urbanos ‘distribuidos’

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Mario López de Ávila Muñoz

Emprendedor e inversor, mentor, advisor. Profesor asociado del área de Operations and Quantitative Methods de la IE Business School, imparte clases en la escuela desde el año 1996. Fundador de la Agile Entrepreneurship Spain, la comunidad hispano hablante de interesados en las metodologías Lean Startup en Meetup decana en España y una de las más grandes del mundo. Startup NEXT Madrid Lead Facilitator. Lean Startup Machine Madrid Co-founder. Co-director del proyecto España Lean Startup. Co-fundador de UEIA, primera aceleradora de empresas sociales de base tecnológica en el mundo.


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Hoteles urbanos ‘distribuidos’

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¿Habéis visto qué magnífico ejemplo de la estrategia "encontrar usos alternativos en diferentes momentos" que mencionamos en 'El Cibercafé' nos dieron los cines KINEPOLIS con la proyección del primer partido de la selección española?  En la sala 25, con calidad digital, sonido THX, palomitas, butacas cómodas…  A las 15:00h de un día laborable, un momento en el que la capacidad está ociosa en su práctica totalidad.  Brillante.

Pues bien, siguiendo con el tema de los modelos de negocio basados en el uso intensivo de infraestructuras – espacio -, me gustaría comentaros un esquema alternativo para el sector hotelero que presentamos hace unos meses a un cliente del grupo.  Porque las ideas en realidad no pertenecen a nadie, dos alumnos míos de 'Creación de Empresas', han llegado – con datos contrastados – a una propuesta parecida a la que hiciéramos en su momento.  Este viernes pasado estuvimos analizándola con detalle… ahora estoy más convencido que nunca de que funcionaría.

Imaginad un grupo familiar, propietario de cerca de 200 inmuebles – viviendas – en la ciudad de Madrid.  La práctica totalidad de las mismas se encuentra en los barrios de Salamanca, Chamberí y Centro.  La mayoría están explotados en régimen de alquiler, con los inconvenientes que este sistema ocasiona con frecuencia a los propietarios de inmuebles.  Aún peor, la explotación – en palabras de los propios interesados – dista mucho de estar gestionada 'profesionalmente'.  En estos momentos, se plantean iniciar un cambio que les permita dar un salto cualitativo, de 'caseros' tradicionales a grupo inmobiliario. Buscan ideas 'frescas'.

¿Qué hariáis con cerca de 200 viviendas dispersas en algunos de los mejores barrios de Madrid?  Una primera opción podría ser vender, capitalizar los incrementos de patrimonio de la última década e invertir las plusvalias por ejemplo en la compra de suelo urbanizable destinado a promoción… o comprar edificios completos para reforma… o parkings… o un campo de golf… En fin, las posibilidades en esta dirección son múltiples – por no hablar de 'evidentes'.

Una de las opciones que resultaba más atractiva a los propietarios era la posibilidad de introducirse en el negocio hotelero. Parece ser que la idea de poseer su propio hotel rondaba la cabeza del patriarca desde hace muchos años.  En este sentido se veían algunos obstáculos.  El primero, que en la familia no hay ni un sólo miembro que conozca cómo funciona un hotel.  También veían complicado encontrar 'un buen sitio' en Madrid.  Además, les preocupaba la competencia, que es grande.  No tenían muy claro que hubiera sitio para "otro" hotel en Madrid.

Aplicamos otra de las 'tácticas básicas' de las que he hablado cientos de veces en estas páginas -  agregar e integrar.  Para comprobar su viabilidad, desarrollamos las consecuencias de las inyecciones seleccionadas mediante un Árbol de la Realidad Futura, así como con Ramas Negativas.  Todo el proceso llevó menos de 16 horas.

Nuestra propuesta fue la siguiente: desarrollar un concepto nuevo de 'hotel' urbano, basado en el uso innovador de una infraestructura dispersa. Como muy bien habían identificado nuestros clientes, una de las principales barreras para la expansión de una cadena hotelera en el casco urbano de una ciudad como Madrid es encontrar edificios bien situados para su reconversión en hotel.  De hecho, esta limitación no es una limitación física, sino 'política'.  Se trata de una limitación 'autoimpuesta' por el empresariado del sector:

[MLAM] Enhorabuena, tiene ud. 'casi' todo lo que necesita para crear el primer hotel urbano distribuido del mundo. Cada una de esas viviendas que tiene en alquiler puede ser transformada en una 'aparta-suite' que ofreceremos a ejecutivos que se ven obligados a instalarse en Madrid durante períodos más o menos largos – de uno o más meses hasta un par de años.  Les brindaremos todos los servicios de un hotel – limpieza, mantenimiento, lavandería, reservas en restaurantes, etc – al tiempo que la autonomía e independencia de su propio domicilio.

[Cliente] Esto… bueno, reconozco que innovador es, desde luego.  Mmm… sí, parece que resuelve los problemas asociados al alquiler, porque la relación con el inquilino – ¿o debo decir 'cliente'? – es completamente distinta. Tendría que consultarlo con nuestros abogados, pero creo que estarán de acuerdo.  También nos ahorra las molestias de encontrar un edificio adecuado en Madrid.

[MLAM] Si me lo permite, también les ahorra un montón de pasta.  Primero haríamos  una selección de las viviendas susceptibles de ser destinadas a este nuevo uso.  Las tipificaríamos en función de algunos parámetros – como metros cuadrados, existencia de plazas de garaje, etc.  Luego diseñaríamos de dos a cuatro 'aparta-suites' estándar, cuidando la distribución, elección de calidades, etc.  Adaptaríamos las viviendas progresivamente, a medida que los contratos de alquiler terminasen de forma natural y en función del crecimiento de la demanada.  Nuestros cálculos preliminares concluyen que con el dinero que gastarían en habilitar un hotel podrían reformar unas 40 viviendas, cada una de las cuales reportaría unos 30.000€ al año.

[Cliente] Sí, pero… ¿Olvida que no tenemos ni idea de cómo explotar un negocio de este tipo? ¿Cómo pretende que lo gestionemos?

[MLAM] De hecho, no.  De ahí lo del "casi" que le mencionaba al principio. Pero no se preocupe por eso.  Hemos hablado con un par de cadenas hoteleras sobre el tema. Después del primer susto, la mayoría ha coincidido que estarían dispuestos a hacerse cargo de la gestión de nuestro hotel urbano distribuido.  Ellos aportarían su 'know-how' de operaciones, selección y formación de personal, central de reservas, recepción 'virtual' y por supuesto todos los contratos de aprovisionamientos.

[Cliente] Mmm… si, eso parece resolver incluso el problema de la comercialización… Dios, suena muy bien!  No puedo encontrarle ninguna pega, me resuelve un montón de problemas, me permite realizar un sueño y ganar dinero con ella!! Ok, muchas gracias.  A partir de aquí seguimos nosotros solitos [jeje]… Ale, Fermín, acompañe al caballero a la puerta, que ya hemos terminado…

El análisis financiero realizado por mis alumnos "demuestra" – el papel lo aguanta todo – que este modelo generaría ingresos desde las primeras unidades puestas en explotación, que permite recuperar la inversión en un plazo muy inferior al de la variante 'clásica' de hotel, que posibilita un crecimiento muy rápido si fuera necesario en función de la demanda y que resiste muy bien las estacionalidades y, aún mejor, las crisis en el sector.  Es más fácil vender un piso que vender una habitación de hotel si vienen mal dadas…

Ea, este es mi regalo al mundo esta semana: un nuevo modelo de negocio para el sector hotelero – el hotel urbano distribuido.  Toma ya!!

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Mario López de Ávila Muñoz

Emprendedor e inversor, mentor, advisor. Profesor asociado del área de Operations and Quantitative Methods de la IE Business School, imparte clases en la escuela desde el año 1996. Fundador de la Agile Entrepreneurship Spain, la comunidad hispano hablante de interesados en las metodologías Lean Startup en Meetup decana en España y una de las más grandes del mundo. Startup NEXT Madrid Lead Facilitator. Lean Startup Machine Madrid Co-founder. Co-director del proyecto España Lean Startup. Co-fundador de UEIA, primera aceleradora de empresas sociales de base tecnológica en el mundo.

  • Muchas gracias por tu comentario, Javier. Suscribo todo lo que dices con relación al obligado cumplimiento de la legislación / normativa / reglamentación vigente. No sólo es la Ley; es que de lo contrario estaríamos hablando de competencia desleal.
    Piensa que el modelo de contratos de arrendamientos no impide que todo la oferta se comercialice de manera conjunta bajo el paraguas de una misma marca.

  • Buenos días y felicidades por la idea, aunque yo veo este modelo de negocio como una figua “alegal”, similar a los apartamentos tradicionales que hacen competencia desleal a los apartamentos turísticos en destinos de costa e islas, fundamentalmente (algo contra lo que la CEHAT lleva luchando muchos años, sin conseguir grandes resultados).
    Me parece una propuesta de negocio brillante, sobre todo porque es una opción de reconversión para el propietario y creo que hay target para ello, pero para ser HOTEL debería cumplir con las exigencias nacionales, autonómicas y locales que, a tal fin, están previstas en el marco normativo hotelero español (ej: proyecto de seguridad contra incencios, materiales M0, M1,etc.; PRL y vigilancia de la salud; Alta y baja tensión; RITE y, consecuentemente el mantenimiento preventivo de ascensores, cámaras frigoríficas, calderas; APPCC; servicios mínimos y requisitos técnicos por categorías; ispecciones turísticas y demás…).
    Actualmente en España, creo que sería viable a través de contratos temporales de arrendamiento, pero nunca como un modelo hotelero. Con la sobreoferta hotelera actual, si alguien entra a competir, debería hacerlo, como mínimo, con las mismas reglas de juego. Saludos.

  • He leído detenidamente este artículo y los comentarios, y debo comentar sin ámino de hacer daño, y desde la tónica meramente hotelera que no sería viable comercializar un modelo de hotel distribuído.
    Lo digo analizando detenidamente como se están comercializando y distribuendo los hoteles en la actualidad. Los factores fundamentales que llegan a determinar por qué hotel se decanta un cliente, al margen de precio son la ubicación, que en este caso es dispersada, la calidad, que al ser propiedades distribuidas dificilmente se puede controlar y gestionar, y por último la calidad de servicio, que por el mismo motivo no podríamos garantizar si caer en costes fuera de los razonables.
    Debería pararme a analizar con más detalle las posibilidades comerciales de tal modelo de negocio para un hotel, y a bien seguro encontraría una vía de salida al mercado, pero de por sí, sólo por el mero modelo de negocio, dudo de su viabilidad a muy corto plazo.
    En cualquier caso os felicito pues me parece muy innovador y nunca se me hubiera ocurrido.
    Saludos,
    Jordi.
    PrecioMedio.com

  • Hola Mario, está muy interesante el artículo.
    Hace unos meses publiqué en Microsoft (y luego en uno de mis blogs) el tercero de una serie de artículos sobre Marketing Lateral que precisamente utilizaba el tema de los hoteles como ejemplo y que casualidad que en uno de los ejercicios precisamente esta es una de las alternativas que surgen, aunque en mi caso no entro a analizar los detalles logísticos pues no era ese el objetivo sino la creación de soluciones alternativas a la tradicional. Os dejo el link por si lo quereis leer.
    http://www.microsoft.com/spain/empresas/marketing/marketing_lateral_retos.mspx
    http://marketingeinternet.blogspot.com/2006/05/marketing-lateral-3-parte-retar-lo.html
    Saludos y felicitaciones
    Antonio Domingo
    http://www.fenixmedia.com

  • Hola,
    sin duda es una buena idea, y el futuro en muchos casos, no solo en ciudad.
    estamos desarrollando a nivel vacacional un modelo muy parecido, y hemos dado respuesta a la mayoria de las preguntas con tecnología: domótica e internet. además de un sistema de gestion colaborativa a través de PDA para los empleados, centralizando la recepcion con videoconferencia y demás labores centralizables (segun los procesos de calidad y medioambiente). todo basado en web y en un entorno en red a través del destino (restaurantes,ocio,servicio de habitaciones,..).
    lo de los puntos tambien es facil solucionarlo al estar centralizada la reserva.
    Asi, tenemos un coste alto en inversion (que tampoco es tanto), y ajustados en la explotación.
    saludos

  • Aunque tal vez peque de, ¿como lo diria? ¿exigente?, no, no es la palabra, pero se le parece… El estudio de los gastos económicos sería importante tenerlo, pero, abundando en los “peros” que expone “beltran”, vamos a exponer algunos mas:
    – ¿donde se hace la recepción del cliente? por ende, ¿como se haría la recepción?
    – en un hotel se come, se tiene servicio de habitaciones, ¿en los pisos alquilados donde? (la idea de comida a la carta en menos de media hora no existe mas alla de los telepizzas y similares y además ¿a quien se le cargaría?)
    – si es un piso, la persona que lo ocupe ¿sería libre de meter a quien quisiera en el piso? mmmmmm eso me da mas ideas (subcontratar las habitaciones y distribuir aun mas ;))
    La verdad es que es una idea buena, pero sin un estudio de mercado sobre costes…

  • Ideas de negocio: el hotel de pago por uso

    La semana pasada Mario nos proponía los hoteles urbanos distribuidos, yo voy a proponer los hoteles donde sólo pagues lo que uses. (…)
    Por cierto, un hotel es un caso particular del modelo de cobro por el uso de una infraestructura que comenta…

  • Brillante, Mario. Una idea inspiradora, que da para pensar en otros negocios distribuidos: aparcamientos, oficinas, …

  • Bueno, yo me refería más bien a seguridad electrónica – sensores de presencia, alarma conectada con la policía, etc – más que a vigilantes. Me temo que el coste de esta última solución sería prohibitivo, aunque – una vez más – sería cuestión de hacer números.

  • Tal y como lo veo, la contratación de seguridad puede servir para que las casas no te pongan pegas a usar un piso como hotel. De esa presencia de un vigilante se benefician todos los vecinos.

  • Antonio, estoy de acuerdo en que probablemente los gastos operativos en las partidas relacionadas con limpieza, lavandería, mantenimiento de instalaciones, etc, subirían, tal vez bastante.
    Se trata de hacer números, efectivamente, pero piensa que estos costes, tradicionalmente fijos en un hotel – porque pagas nóminas a gobernantas, camareras, etc-, en este esquema serían totalmente variables. Tanto la limpieza como la lavandería se subcontratarían a grandes empresas especializadas, mucho más eficientes que cualquier hotel en estas lides – pienso por ejemplo en el Grupo Eulen. Lo mismo se puede decir del mantenimiento de las instalaciones, que podría resolverse a través de un seguro de Multiasistencia – por ejemplo con VidaCaixa o similar – o bien mediante contrato con una compañía especializada. Lo mismo se aplicaría a otros servicios relacionados, como la seguridad física del inmueble – por ejemplo, con Securitas.
    En todos los casos, el número permitiría negociar condiciones ventajosas con los proveedores de servicios, así como variabilizar los costes y simplificar la gestión a través de su externalización.
    En última instancia, la pregunta que tenemos que hacernos es si el cliente estaría dispuesto a asumir ese coste adicional a cambio del valor añadido de disfrutar de autonomía e independencia con las comodidades de un hotel.

  • Antonio

    Una idea curiosa. La he añadido al BLOG de Turismo y Ocio del Instituto de Empresa y al Foro de la Comunidad para su discusión por los directivos del sector. Principalmente, en este modelo me preocupan los costes operativos de limpieza.
    http://tourism.blogs.ie.edu/archives/2006/06/innovacion_hote.php#more

  • Beltrán, en mi piso hay una clínica dental y salió el tema en una junta. Lo recordó uno, que antes no se podía pero ahora si y no se les puede impedir.
    Otro tema es que en tu Comunidad Autónoma haya una legistlación al respecto que diga algo de eso. Depende de las competencias de cada Comunidad.
    En todo caso, lo mejor es consultar a un abogado.

  • beltran

    Enrique, estas seguro de eso?
    Nosotros teniamos un piso en Valencia que no pudimos alquilar para uso de oficina porque los estatutos de la comunidad establecian varias prohibiciones de uso…..ojo que las comunidades de vecinos pueden ser muy picky con eso, sobre todo si el presidente es el tipico señor mayor sin mucho que hacer.
    El tema de la comida es cierto, se puede arreglar con un “a la carta”, siempre que firmes un Acuerdo de Servicio que se comprometan a servir en digamos, menos de media hora.
    El tema de los puntos, de verdad, es en las estancias largas donde mas se nota y ES un driver(esas miticas vacaciones en corcega a costa de aquel proyecto de dos meses en tal hotel….)
    Otra cosa fundamental: WIFI/Internet

  • Legalmente con tu piso puedes hacer lo que quieras. Antiguamente la Ley de Propiedad Horizontal prohibía ese posible uso comercial, pero eso se derogó hace mucho tiempo.
    Si a ese hotel disperso le pones el servicio de comida a domicilio al que llama mi cuñado te cagas: son unas señoras que te hacen la comida que tú quieras a tu gusto. Un mensajero te lleva las viandas a tu oficina/suite/pica….
    Vamos completando el cuadro.

  • Beltrán, son buenas preguntas.
    Efectivamente, la dispersión física encarece una serie de partidas, básicamente todo lo que tiene que ver con lo que en los hoteles llevan tradicionalmente las Gobernantas. Su trabajo sería también más difícil.
    Lo de la lavandería no sería tanto problema, aunque también encarecería el servicio.
    Al final, se trata de si el cliente percibe suficiente valor en este modelo como para pagar la diferencia. Creemos que sí sería posible.
    Tienes razón con lo que dices de las comunidades de vecino, está claro, pero ten en cuenta que la rotación aquí es baja, no se trata de estancias de un día o dos, sino de meses, lo que estamos buscando.
    Lo de los puntos puede tener su peso cuando sólo vas a pasar una noche o dos, pero esto estaría pensado para estancias más largas.
    Una derivada del negocio precisamente es ofrecer servicios a ese colectivo de personas con alto poder adquisitivo, que se encuentran desplazados en una ciudad que no conocen y necesitan prácticamente de todo.

  • Está muy bien todo el desarrollo. Si se vende solapadamente como picadero para ejecutivos (Urban Pic Executive, polejemplo)…
    Para el tema de la limpieza, creo que haría falta una furgoneta que distribuyese al personal de limpieza por todo Madrid.

  • beltran

    Me parece bastante buena idea. Cuatro “peros” para que le deis una vuelta
    – Logisticamente, la sinergia de tener una “señora de la limpieza” para X habitaciones ocupadas, como lo solucionais en el modelo “disperso” (se pierde mucho tiempo en desplazamientos)
    – El target (ejecutivos) suele necesitar servicios tipo room service o lavanderia con bastante asiduidad (lo digo por experiencia…)
    – Ojo con la regulacion. En muchas comunidades de vecinos esta prohibido que las viviendas se usen con fines comerciales. No les gustan el trasiego de gente….
    – Tema puntos. Parece una chorrada, pero cada vez es mas el driver de eleccion de hoteles. He oido muchas veces a compañeros decir “si, el hotel es regular comparado con tal, pero total, solo dormimos alli y con los puntos me voy una semana a Cancun”
    En todo caso, me parece muy novedoso….

  • Más fácil… tal vez… pero no más divertido! ;-)

  • Mola, pero con 200 pisos me parece más fácil y rentable montar un sistema de alquiler tradicional bien gestionado. El coste de montarlo es ridículo y los beneficios potenciales tremendos. Yo me ofrezco para montarlo por un módico porcentaje de la empresa gestora. ;)

  • Fantástica idea, me ha encantado y la he añadido a: http://www.loogic.com/index.php/ideas-de-negocio-gratis/

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